外婆自愿将房屋过户给外孙，反悔了要求撤销赠与？

主动赠与时是亲情
起诉要回时成案情
如果后悔药有保质期
那大约是在过户之前

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法律咨询与服务：
章渊彬律师，浙江啸天律师事务所；
联系电话15958564040（微信同号）[分割线]赠与亲人的房产已经过户，能否行使任意撤销权？

王阿婆系刘某的外祖母，位于北京市海淀区的某房产原系王阿婆所有，登记在王阿婆名下。

为了外孙刘某的孩子入学所需，双方协商将涉案房屋过户至刘某名下。2018年9月，王阿婆与刘某办理了房屋过户手续，将涉案房屋转移登记至刘某名下。

刘某于2020年5月开始对涉案房屋进行装修，并于2021年2月入住。自刘某装修开始至今，王阿婆居住在女儿家。

王阿婆认为，为了刘某的孩子入学便利，自己自愿把房屋过户给刘某，但刘某不孝敬自己，并且不让自己居住，故将刘某起诉至北京市海淀区人民法院，要求共同居住，并将房产证名字变更回其本人。

被告刘某辩称，原告将房屋赠与自己，办理了过户，赠与已实际完成。并且，自己进行装修后实际居住，还多次表示随时可以将原告接到涉案房屋居住。[分割线]法院：房屋权利已实际转移，原告无权行使任意撤销权

北京市海淀区人民法院结合双方当事人诉辩意见，经审理认为，本案中，原告王阿婆自愿将其所有的房屋过户至被告刘某名下，双方形成赠与合同关系。

依据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，即在赠与财产权利转移之前，原告享有并可以行使任意撤销权。

但依据本案查明的事实，涉案房屋已于2018年9月过户至被告名下，房屋权利已经实际转移至被告，故原告无权行使任意撤销权。根据庭审事实及双方陈述，原告虽主张被告不孝敬，但是未向法院进行举证，且被告明确表示愿意接原告在涉案房屋同住。

综合本案事由及证据，不能证明存在法定撤销事由，因此原告坚持把涉案房屋再过户回自己名下，没有法律依据，故北京市海淀区人民法院未予支持。
[分割线]律师：赠与人行使撤销权，须在赠与财产权利转移之前

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，系赠与人与受赠人达成的无偿给予受赠人财产的合意。

在一般赠与中，在赠与财产权利实际转移之前，赠与人可以撤销赠与。

这种撤销权是法律赋予赠与人单方享有的权利，赠与人行使撤销权的时间是在赠与财产权利转移之前。

如果赠与的财产属于动产，一般为动产标的物交付之前，如果赠与的财产属于不动产等需要办理权利转移登记手续的，则在办理转移登记手续之前。

本案中，涉案房屋产权已经转移至刘某，因此王阿婆不能再行使任意撤销权。